En el día de hoy hemos asistido virtualmente a la charla que ha ofrecido Fotocasa Pro, dirigida a profesionales inmobiliarios, sobre la nueva Ley de Vivienda, un proyecto lanzado a última hora previas elecciones municipales que está dando mucho que hablar.

La charla de hora y media ha dado para resolver dudas de los participantes, aunque no todas, ya que los mismos ponentes han mostrado sus cuestiones acerca de algunos puntos de la Ley y habrá que esperar al desarrollo oficial de la misma para conocer los detalles.

En este proyecto se contempla la imposibilidad de subir el precio del alquiler en las renovaciones de contrato, sino como máximo un 3%. Actualmente recordemos que está al 2%. A partir del año 2025 se contempla que la subida no pueda ser superior a 3 puntos de la inflación con aplicación a todo el territorio nacional. En relación a las posibles subidas de alquiler, Ismael Kardoui nos ha comentado que desaparecerá la posibilidad de al iniciar un nuevo contrato poner un precio superior al del contrato anterior. Es decir, si en diciembre terminamos un contrato de 600€, al iniciar con un nuevo inquilino un contrato en enero no podríamos ponerlo en 800€, sino que se tendrá en cuenta el precio de la renta del contrato anterior, el de diciembre. ¿Cómo se controlará esto? Aún no lo sabemos.

En este punto nos damos cuenta que desaparecerá el asesoramiento de los agentes inmobiliarios profesionales ya que sólo podremos orientar sobre el precio y el valor del alquiler en el caso de viviendas que se inicien de nuevo en el parque de vivienda de alquiler. ¿Si no he alquilado con anterioridad mi propiedad podré poner el precio que quiera? En principio se podrá poner el precio que se desee si como hemos dicho es una vivienda que se inicia desde cero. Eso sí, se tendrá que tener en cuenta que en las zonas tensionadas las comunidades autónomas establecerán limites. Al menos esta es la potestad que le da la Ley a las comunidades autónomas para hacerlo, aunque todavía falta por concretar la definición de zona tensionada. Para hacernos una idea, las zonas tensionadas serían aquellas que la renta de alquiler supera el 30% de los ingresos familiares, includos los gastos básicos. La definición de gastos básicos también estaría por definir, ¿serán luz, agua y gas? ¿Estará también valorado el Internet? Son cuestiones que plantea Ismael Kardoui y que nos dejan claro que el desarrollo de la Ley aún tiene trabajo.

Otra cuestión planteada en el directo ofrecido por Fotocasa Pro ha sido muy interesante, ¿qué ocurriría si yo alquilo una vivienda sin reformar y al terminar el contrato la reformo? ¿En el nuevo contrato podré valorar las mejoras que he hecho en la vivienda y subir el precio de la renta? Este ítem no se contempla en la redacción actual de la Ley y no tenemos respuesta.

Hemos podido comprobar por las ponencias de los especialistas que la protección al propietario es cada vez menor, al aumentar el protocolo y dilación de los procesos de desahucio. Una de las novedades sería establacer fecha y hora concreta para el momento del alzamiento del inquilino no cumplidor. En relación a los propietarios, también hemos visto el cambio en la definición de "gran tenedor" y es que actualmente se considera gran tenedor al propietario de al menos 10 inmuebles tipo vivienda. Con la nueva Ley este número bajaría a las 5 propiedades. Hay que tener en cuenta que no estarían incluidas propiedades como garajes, locales, terrenos... Por sigue existiendo una carencia en la definición de "gran tenedor".

Lo que sí se ha querido mencionar en varias ocasiones pero se ha hecho de una manera superficial, y es algo que siempre deberemos estudiar con nuestro gestor fiscal, son los beneficios fiscales que se podrán adherir los proietarios que cumplan con ciertos requisitos en el alquiler. Las deducciones van del 60 al 90%, entre otros puntos si se alquila a gente joven, si se alquila a larga temporada, o si se reduce la renta del alquiler un 5%. Este apartado creemos que es indispensable leerlo y estudiarlo en la redacción final de la ley una vez aprobada y siempre contar con el asesoramiento y gestión de un experto fiscal para propietarios que no controlen el tema.

Los ponentes han manifestado su opinión sobre la necesidad no cumplida en la ley de establecer mayor seguridad jurídica a los propietarios para que se siga incrementando el parque de alquiler. Nos han recordado que en ningún país de Europa se da tanto margen de maniobra a los inquilinos no cumplidores. Además han destacado que esta Ley se centra sobremanera en el alquiler, ¿pero qué hay de las ayudas para la compra de vivienda? Tal y como se ha mencionado, España es un país con una cultura de propietarios y muchos jóvenes tendrían la intención de comprar vivienda pero se ven abocados al alquiler por la falta de ahorros y los elevados precios de vivienda. En este caso son algunas comunidades autónomas las que están estableciendo mecanismos, como los avales, para la ayuda de compra de vivienda por parte de jóvenes sin embargo sin la suficente publicidad para que se conozca.

Sin duda estamos de acuerdo desde Vesta House Inmobiliaria con la opinión generalizada de los ponentes de que esta Ley debería ser abordada desde una perfectiva nacional con un acuerdo global entre todos los partidos políticos y actores sociales, desde las plataformas anti desahucios hasta las asociaciones de propietarios con viviendas de alquiler, para que pueda prosperar y sobre todo perdurar en el tiempo. ¿Qué pasaría si se establece la Ley y se empieza a construir con vistas a la misma y pasados ciertos años se deroga o se rectifica sin haber terminado la promoción inmobiliaria? Se requiere un esfuerzo por parte de todos los agentes para llegar a acuerdos que puedan perdurar en el tiempo y generen seguridad a la sociedad.

Se ha profundizado menos sobre las viviendas destinadas a alquiler social. Sí se conoce que serán viviendas adquiridas por las comunidades autónomas y serán estas quienes tendrán que ofrecerlas.

Son muchos los datos que hemos recibido esta mañana gracias a Javier Carrero, Juan Carlos Rivera, Miki Cazorla e Ismael Kardoui, y agradecemos el tiempo invertido para formar e informar a los profesionales inmobiliarios sobre las novedades importantes del sector, y quedamos a la espera de la redacción y publicación oficial en el BOE para hacer un estudio de la misma y actualizar la información.